贾总在集团上半年房地产经营分析会上的讲话

　　在集团上半年房地产经营分析会上的讲话
　　（2016年7月22日，根据录音整理）
　　贾长舜
　　同志们：
　　今年上半年，集团公司整体任务完成得不错，特别是各房地产公司都超额完成了上半年的计划任务，成绩来之不易。今天的分析会虽然是集团房地产业上半年经营分析会，但我们不仅仅只是研究分析上半年的经营工作，更大程度上也是在分析研究集团房地产业未来的发展战略、发展定位等更重要的课题，是我们就新时期房地产发展战略的一个经验交流会、探讨会和研判会。刚才，曹文和贾新昌分别代表集团公司做了两个分析报告，曹文同志从内部对集团各房地产公司的现状、家底做了一个剖析，把我们企业发展中存在的问题摆了出来；贾新昌同志的报告主要从形势分析、资源储备以及未来建议来展开。两个报告里也都提出了很好的建议。
　　结合今天会上大家的发言，我谈三个方面的认识和思考，与大家共勉：
　　一、要提高认识、统一思想，坚定信心、坚定决心，科学把握和贯彻执行集团关于“十三五”发展的战略规划，做大做强做优集团房地产业
　　思想认识和形势研判问题，我们还要再次强调。我们要把对行业的研判转化为发展的思路，形成我们的规划，最终指导我们的工作。今年年初安总在集团总结大会的报告中提到，对形势、趋势的判断，将是决定集团公司未来发展的一个根本因素。大家刚才在发言中也都认为，房地产行业正处于一个发展的转折时期和关键阶段。在与各公司一些同志的交流中，我觉得大家目前思想上有些犹豫不决、有些观望的情绪。思想认识上的犹豫不决，必然会影响我们工作的推进力度。我们一定要拨云见日，清醒地认识到以下几点：
　　第一，集团公司二十多年的发展历程，特别是2004年以来的持续稳定快速发展，最根本的原因就是因为集团有一个明确、科学的战略规划，特别是有一个好的产业发展规划。我们确定了“一主两翼”的产业架构，“一主”就是我们的房地产业。集团公司十多年来的快速发展，核心就是集团房地产业的快速发展。如果没有房地产业的持续稳定快速发展，集团公司就不可能有今天。集团过去的发展历史证明，一个科学的战略规划、一个科学的产业规划，是多么的重要！
　　第二，过去二十年，特别是在安总的领导下，集团公司以四大房地产公司为平台，市场化运作，健全机制，积累资金，壮大实力，不断优化经营模式，加强团队建设，不断提升核心竞争力、品牌影响力，从而奠定了今天集团公司房地产业发展的良好格局。集团房地产的发展是科学的发展、健康的发展、快速的发展。正是由于房地产公司的品牌和影响力，提升了集团公司的品牌和影响力。可以这样说，集团公司的品牌影响力很大程度上来自于房地产业的支撑。集团公司未来的品牌影响力和未来发展，还是要依靠房地产公司的加快发展。
　　第三，集团房地产业形成了非常好的发展局面。我们有四家以住宅为主导产品的专业房地产开发公司，三家以土地一级开发为主、并将贡献二级市场土地的园区开发公司，有以工业地产开发为主的高新配套公司，我们的产品多元化、产业结构的互补化，以及即将形成的一二级联动机制，都为集团房地产未来的发展奠定了良好基础。可以说，在西安没有一家企业有集团公司这样的房地产业发展优势，没有一家企业有集团公司这样的平台，我们还有什么理由徘徊、犹豫？我们有1260万平米的物业，服务着西安地区68个物业小区和写字楼的35万名业主和客户，并且已经布局全国，这样的业绩支撑、这样的基础和平台，是其他大多数房地产企业不能比拟的。
　　第四，集团“十三五”发展规划已经集团党委会研究审议通过。集团“十三五”发展规划的愿景、使命和战略定位，核心都是基于房地产业的发展。我们集团的使命是“担当责任，促进城市繁荣；和谐发展，创造美好生活”，我们的愿景是“做令人尊敬的现代企业集团”，我们的战略定位是“一流园区综合服务商和新型产城投资运营商”，产业发展战略规划是“一主两翼”战略的升级版。我们未来的产业规划，还得靠房地产公司加快发展、协同发展、带动发展。我们集团领导班子十三人中，其中八位与房地产业有关系，五位是专业做房地产开发方面的专家和操盘手，两位是做房地产的专家和引领者。试问，这样强大的智囊团和团队，西安市哪个企业有这样的优势？我们十八家二级公司中，九家是房地产企业和相关企业，西安市哪个多元化集团还有这样的平台和实力？
　　按照集团“十三五”发展规划，到2020年集团公司要实现销售收入200亿元，房地产销售收入、净利润要分别达到120亿元、6.3亿元，分别占到集团整体的60%、近80%。此外，目前集团1.2万名员工，80%都是与房地产业相关联的。可以说，从集团公司的家底、核心竞争力和发展期望而言，都要加快房地产主业的发展。
　　综上，我们集团有非常明确的发展战略和产业规划，有西安市最好的经营团队、运作平台，有内部协同发展的机制，更有未来发展的期望和规划。我们一定要统一思想、提高认识，要更有信心、更自信，持续稳定健康地把集团房地产做大做强。我们曾经的一些观望和犹豫，在集团公司的发展战略规划下都应该抛弃，我们更需要实干和实战。只有解决思想认识问题，才能解决发展问题，才能解决实际行动问题。今年是集团公司“十三五”规划的第一年，在这个关键时期，我们尤须重温集团公司“十三五”发展规划，重温集团公司产业发展规划，重温集团公司的愿景、使命和经营理念，重拾房地产业发展的信心和决心。
　　二、当前集团房地产业发展中存在的主要问题和不足
　　第一，因为对形势研判不够清晰，对市场和区域发展分析不够准确等问题，导致我们有些干部信心不足、决心不够、自信不强，各项工作中存在着瞻前顾后、犹豫不决、坐视观望、担当进取意识不强的现象。比如对土地储备持观望态度、新开工项目不敢往前赶。这与指导思想密切相关，这是我们必须第一个解决的问题，否则我们就会步调不一、行动不一。我想，我们宁愿在发展中拼死、在竞争中战死，决不能在观望中等死，也不能在消极被动中饿死。
　　第二，个别企业存在靠经验主义管理、靠吃老本维持现状的现象，学习动力不够、创新能力不足，适应新常态、行业新生态的能力不强，团队文化建设弱化，核心竞争力、品牌影响力下滑等各种问题，希望引起大家高度重视。
　　第三，因上述两个方面的原因，导致集团房地产公司发展不均衡，持续发展能力不足。房地产行业分化加剧，集中度在加强，优胜劣汰加快，好的越好、大的越大。在我们集团也存在这种情况，一方面，各公司发展速度、规模和效益不均衡。去年，天地源实现销售收入30亿元，高新地产不足10亿元，紫薇地产不到18亿元，高科房产不到12亿元。从数字来看，这两年我们个别企业在经营的规模方面有些徘徊不前。另一方面，土地储备不均衡，持续发展后劲不足。2015年底，集团土地储备1182亩，按照集团发展规划，正常情况下，可满足集团2-2.5年开发量。今年，集团计划储备538亩，获取235亩，预储备536亩，共1064亩，常规开发速度下只能维持集团3-4年的发展，希望引起大家高度重视。
　　第四，集团房地产业在西安市的排位、经济实力、获取资源能力等相对在减弱。即便在我们深耕的战略地区和根据地，市场份额也在退化、品牌影响力停滞不前，我们与西安市先进企业的差距进一步拉大。
　　第五，园区开发滞后，土地整理滞后，一二级开发联动的效应还未充分显现出来。
　　第六，房地产公司对集团发展的带动作用，特别是对制造业、服务业的带动作用和协同发展作用还需加强。
　　三、对集团房地产发展的几点思考和建议
　　（一）要统一认识、坚定信心，进一步把集团房地产业放在未来发展战略中更重要的地位，确保集团房地产“十三五”发展规划顺利落地实施
　　我们要解决思想认识问题，特别是各房地产公司要认真研究自己企业的战略规划。要一把手抓战略、一把手抓落实、一把手抓发展，坚持发展战略，坚决落实规划，坚定发展要务。
　　（二）要以安总在集团“两学一做”学习教育党课辅导报告重要讲话提到的“三个指示、三个要求”为指导，推进集团房地产经营管理和企业发展工作
　　安总在集团进行党课辅导时提出了指示和要求：一是以学习为第一抓手，筑牢思想政治的根基。“两学一做”的“学”，与集团公司今年倡导的学习调研，在促进集团发展方面是一致的，也是吻合的。我们要学习先进企业的运营管理经验和模式，集团今年的工作重点是学习提能力，调研拓思路。通过课题调研，向行业先进企业学习，筑牢思想基础和能力基础；二是以创新为第一动力，加快集团科学发展。安总强调，集团发展的核心在于人才，根本在于创新。要创新管理、创新经营，创新动力，创新发展，要敢于创新，善于创新，允许试错，宽容失败。集团公司需要创新，我们房地产公司更需要创新；三是以实干为第一导向，持续抓好贯彻落实集团公司发展战略这项工作。房地产行业竞争如此激烈，政策如此多变，我们要以实干应万变，以实干引领发展。
　　学习是基础，创新是灵魂，实干是保证，三者相互联系，相互促进，集团房地产发展的指导思想就是这三个“第一”。希望大家把学习、创新和实干作为房地产发展的三大法宝，这是集团公司和房地产业未来发展的核心指导思想和基本遵循。
　　（三）当前集团房地产要做好两大方面工作
　　一方面，充分利用近期西安市场的有利形势和机遇，狠抓销售去化和回款，狠抓项目开发节奏，狠抓土地储备，确保完成全年主要任务指标。上半年，集团公司的回款、新签销售合同额都完成全年任务的60%以上，但收入、利润指标与全年相比，缺口还很大，所以我们要牢牢抓住当前的有利机遇，决不能错失，决不能闪失。
　　另一方面，要抓住当前集团房地产业发展的优势和出现的新机遇，强化管理，创新运营，提升效益，开创集团房地产发展的新局面。集团房地产发展到底形势如何？我认为，集团房地产发展从内部来说处于前所未有的良好机遇，发展再上新台阶具备良好的基础。目前，集团房地产有四大优势和机遇：
　　第一，集团公司已经形成了非常好的融资创新平台。去年以来，集团公司已经创新融资90亿元，每年大致可以节约6亿多财务费用。在财务费用降低的条件下，我们可以用充裕的资金保障去拿地、去开发建设。创新融资来的钱该怎么用？我想，主要还是由我们各公司根据经营发展需要优化使用，怎么对企业发展有利怎么来，怎么能加快发展怎么来。但集团有两个基本要求：一是我们要把创新融资带来的优势机遇和资源，转化为房地产发展的成本优势和效益优势，决不能既吃老本、又吃新本，白白丧失资金带来的发展机遇，集团计划财会部要研究如何加强这方面的管理和考核；二是集团将谋划房地产发展基金，把创新融资来的钱再进行创新融资，利用杠杆作用，放大使用效应，助推集团发展。
　　第二，集团房地产一二级联动将带来好的资源。今年，鱼化区域和梁家滩国际社区通过一级开发都将整理出几百亩土地，这是西安市其他房地产公司不具有的优势。希望我们各公司积极跟进，与园区开发公司联动起来，及早获得开发资源。
　　第三，集团承担了高新区城棚改、鱼化区域城改、国际社区区域城改等任务，这也将与我们房地产业形成良性互动，这也是西安市其他企业不具备的优势。
　　第四，集团已经开始将房地产开发与高新区的优势资源进行整合利用，比如教育资源。在内部实施集团化运作、协同发展。希望各公司抓住难得的机遇，进而转化为发展优势。
　　（四）集团公司支持鼓励各房地产公司、园区开发公司，创新管理、创新运营、创新融资、创新文化、创新激励、创新团队建设，充分发挥基层首创精神，努力推动各公司创新发展
　　在经济新常态下，企业之间的竞争，就是拼实力、拼能力、拼创新、拼效益。今年，集团公司将研究制定鼓励各公司创新管理和经营的办法，着手研究完善对配套公司、园区开发公司和高新热力公司等功能性、公益性企业的绩效考核办法。集团公司也会适时建立鼓励创新、善于创新、允许试错、宽容失败的机制。希望各公司特别是房地产公司一定要把“创新是第一推动力”的理念贯彻到经营管理之中。
　　（五）房地产公司在发展中要起到带动作用，实现集团内部的协同发展，实现与高新区的协同发展，带动集团制造业、服务业的发展
　　我们要不忘初心，在集团未来的发展中实现三大产业齐头并进、共同发展的格局。
　　今天的会议是一次阶段性总结和展望的会议，开得非常充实，也很有指导意义。大家都做了很好的发言，也提了很多建议和想法，通过这次会议，我们明确了集团公司房地产主业的地位和未来的发展方向，分析了发展的问题所在、优势所在和核心所在，这就是今天会议的主旨。可以说，这次会议对我们集团房地产业未来的发展具有阶段性和里程碑式的意义。
　　最后，希望集团各公司认真分析本单位的经营工作，结合任务指标，分解目标，狠抓落实，扎扎实实地做好下半年各项工作，确保全面完成全年既定目标任务，实现集团“十三五”规划的开门红，为集团公司创建“国内一流知名企业”奠定更加坚实的基础！